狭小地の3階建て｜20坪台の土地で建てる間取りと法規の注意点

更新日：2026/10/28

都市部では、20坪前後の「狭小地」も珍しくありません。2階建てでは2LDKがやっとの土地でも、3階建てにすれば3LDKも可能です。ただし3階建てには、2階建てにはない法規の注意点があります。

狭小地で3階建てにすると、どのくらい広くなる？

たとえば間口6m×奥行13m（約78㎡・約23.6坪）の土地。建物の幅は、隣地との離れを取ると5m弱になります。2階建てでは延床25坪前後が限界でも、3階建てなら延床40坪以上の3LDKが入ります（建ぺい率80%・容積率300%、前面道路6mの場合の例）。

3階建てで確認したい法規

容積率（前面道路の幅に注意）

3階建てでは、延床面積が容積率の上限に届きやすくなります。前面道路が12m未満なら、住居系の地域では「道路の幅 × 0.4」が上限です。道路4mなら160%、6mなら240%。指定容積率が300%でも、道路の幅で制限されることがあります（建ぺい率・容積率とは）。

高さの制限

• 第一種・第二種低層住居専用地域では、絶対高さ10mまたは12mの制限があり、3階建ては難しいことが多くなります。
• 道路斜線、北側斜線、高度地区で、3階部分の形が制限されます。屋根を片流れにしたり、3階を道路側から後退させたりして収めます。

防火の規制

• 防火地域：3階建ては耐火建築物にする必要があります。
• 準防火地域：木造の3階建ては、準耐火建築物など一定の防火性能が必要です。窓の防火設備も求められます。

防火の規制が厳しいほど建築費は上がるため、土地の防火指定は早めに確認しましょう。

構造計算

木造3階建ては構造計算が必要です。設計費や期間に影響するため、建築会社に確認しておきましょう。

狭小地の3階建て・間取りの工夫

• 2階リビング：周りの建物に囲まれた1階は暗くなりがち。日当たりのよい2階にLDKを置くのが定番です。
• 1階にビルトインガレージ：車庫部分は、延床面積の5分の1まで容積率の計算に入りません。
• 水回りは2階か3階に：浴室・洗面を寝室と同じ階に置くと、朝夕の上下移動が減ります。洗濯物を干すバルコニーの近くに洗面所を置くのも有効です。
• 階段を家の中心に：階段の位置で各階の使いやすさが決まります。廊下を作らず、階段のまわりに部屋をまとめます。
• 収納は階段下・小屋裏も活用：床面積の限られた狭小住宅では、すき間の収納が効きます。

3階建てのデメリットも知っておく

• 上下の移動が多い（将来はホームエレベーターを検討する家庭も）
• 2階建てより坪単価が上がりやすい（構造・防火・足場など）
• 3階の夏の暑さ対策（断熱・日射の遮へい）が大切

狭小地の間取りを試す

今取では「3階建て」を選んで土地の大きさと法規を入れると、都市型の3階建ての間取りがその場でできます。容積率や斜線制限に収まっているかも自動でチェックします。

※ この記事は一般的な目安です。実際に建てられる大きさや必要な手続きは、敷地ごとの条件や自治体の条例・指導によって変わります。計画の際は、役所（建築指導課など）や設計者・建築会社にご確認ください。