建ぺい率・容積率とは？計算方法と「何坪の家が建つか」早見表

更新日：2026/10/28

土地の広告にある「建ぺい率60%・容積率200%」。この2つの数字で、その土地に建てられる家の大きさがほぼ決まります。意味と計算方法、敷地の広さ別に「何坪の家が建つか」の早見表をまとめました。

建ぺい率とは：1階の広さ（建築面積）の上限

建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合の上限です。建築面積はおおまかにいうと、建物を真上から見たときの広さ（ふつうの2階建てなら1階の広さ）です。

建築面積の上限 ＝ 敷地面積 × 建ぺい率
例：敷地40坪・建ぺい率60% → 40坪 × 0.6 ＝ 24坪（約79.3㎡）まで

容積率とは：延床面積（全部の階の合計）の上限

容積率は、敷地面積に対する延床面積（各階の床面積の合計）の割合の上限です。

延床面積の上限 ＝ 敷地面積 × 容積率
例：敷地40坪・容積率200% → 40坪 × 2 ＝ 80坪まで

ただし2階建てなら、延床は「建築面積の上限 × 2」（この例では48坪）が実際の上限になります。容積率200%いっぱいに建てるのは3階建て以上の場合です。

早見表：建ぺい率で決まる1階の広さ（建築面積の上限）

早見表：容積率で決まる延床面積の上限

「建ぺい率60%・何坪の家が建つ？」の考え方

1. 敷地面積 × 建ぺい率 で、1階の広さの上限を出す
2. 2階建てなら、その2倍が延床の上限の目安（2階を小さくすれば、そのぶん減ります）
3. 敷地面積 × 容積率 と比べて、小さいほうが延床の上限

例：敷地30坪・建ぺい率60%・容積率100%（低層の住宅地に多い組み合わせ）では、1階は18坪まで、2階建てで最大36坪のところ、容積率で延床30坪までに抑えられます。 30坪あれば4LDKも可能です（30坪・4LDKの間取り）。

建ぺい率が緩和される場合

• 角地：特定行政庁が指定する角地では、建ぺい率に10%が加わります（60% → 70%）。
• 防火地域・準防火地域：防火地域内の耐火建築物等、準防火地域内の耐火建築物等・準耐火建築物等は、建ぺい率に10%が加わります。角地と両方あてはまれば20%です。

容積率が厳しくなる場合：前面道路の幅

前面道路の幅が12m未満の場合、容積率は道路の幅 × 0.4（住居系の用途地域。その他の地域は × 0.6）と、指定容積率のうち小さいほうになります。

• 道路4m・住居系 → 4 × 0.4 ＝ 160%（指定が200%でも160%まで）
• 道路6m・住居系 → 6 × 0.4 ＝ 240%（指定が200%なら200%のまま）

また、幅4m未満の「2項道路」に面した土地は、道路の中心から2m下がった線（セットバック）が敷地の境界とみなされ、その部分は敷地面積に入りません。

延床面積に入らない部分

• 住宅の地下室：住宅部分の延床面積の3分の1まで
• 車庫（ビルトインガレージなど）：延床面積の5分の1まで
• 吹き抜け：床がないので延床面積に入りません
• 外に2m以内で突き出したバルコニー・ひさし（屋根のない部分）

建ぺい率・容積率のほかに確認すること

低層の住宅地では、北側斜線や絶対高さ（10m・12m）、自治体の高度地区で、家の高さや2階の形が制限されます。今取では、敷地の条件を入れると、これらをまとめてチェックしながら間取りをつくれます。

※ この記事は一般的な目安です。実際に建てられる大きさや必要な手続きは、敷地ごとの条件や自治体の条例・指導によって変わります。計画の際は、役所（建築指導課など）や設計者・建築会社にご確認ください。